ตลาดอสังหาฯ ครึ่งหลังปี 63 พบสัญญาณบวก แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ตลาดยังคงหดตัวจากปีก่อน ผู้ประกอบการปรับลดการลงทุน คาดเปิดตัวโครงการใหม่กรุงเทพฯ และปริมณฑล 68,000-72,000 หน่วย

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 การซื้อขายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล ปรับลดตามสภาพปัจจัยแวดล้อม โดยเฉพาะการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ต้องหยุดชะงัก กิจกรรมการตลาดต้องเลื่อนออกไป

นอกจากนี้ยังมีประเด็นในเรื่องของกำลังซื้อที่เปราะบาง ประเด็นมาตรการและกฎระเบียบด้านภาษี ทั้งมาตรการ LTV และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งล้วนมีผลต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ทั้งสิ้น

ปัจจุบันสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ในประเทศดีขึ้น ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กลับมาดำเนินกิจกรรมทางธุรกิจได้ตามปกติ ในช่วงที่เหลือของปี 2563 ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงจัดแคมเปญการตลาดกระตุ้นการตัดสินใจซื้อของผู้บริโภค รวมทั้งปรับแผนการลงทุนโครงการใหม่ รักษาสมดุลและลดความเสี่ยง

อสังหาฯ ไทย ฟื้นตัวอย่างไรหลังโควิด-19

ยอดจองซื้อที่อยู่อาศัย 5 เดือนแรก ปี 63 หดตัว 75%

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย เผยทิศทางตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปี 2563 กิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 ปรับลดลงตามสภาพปัจจัยแวดล้อม โดยอัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในช่วง 5 เดือนแรกของปี 2563 เฉลี่ยหดตัวประมาณ 75% (YoY) ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยปรับลดลง 3.4% (YoY) จากปัจจัยหลายประการ โดยเฉพาะเมื่อการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ทำให้กิจกรรมเศรษฐกิจต้องหยุดชะงักลง รวมถึงแผนกิจกรรมการตลาดของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต้องเลื่อนออกไป

ขณะเดียวกันประชาชนบางกลุ่มหลีกเลี่ยงการไปเยี่ยมชมโครงการเพื่อรอให้สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ดีขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับแผนการทำตลาดโดยหันมาจัดแคมเปญการตลาดโปรโมชั่นผ่านช่องทางออนไลน์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อยอดขายที่ลดลงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

กำลังซื้อเปราะบาง หนี้ครัวเรือน/โควิด-19 ฉุดรายได้ 

นอกจากนี้ เดิมทีกำลังซื้อของผู้บริโภคในประเทศก็ค่อนข้างจะเปราะบางมาก่อนหน้าที่จะเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ส่วนหนึ่งมาจากภาระหนี้ของประชาชนบางกลุ่มที่อยู่ในระดับสูง สะท้อนจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่า ณ สิ้นปี 2562 สัดส่วนหนี้ครัวเรือนอยู่ที่ 79.8% ต่อจีดีพี และเมื่อเกิดการแพร่ระบาดของเชื้อโควิด-19 ทำให้ประชาชนบางกลุ่มได้รับผลกระทบจากการที่ต้องหยุดงานชั่วคราวและถูกเลิกจ้าง ทำให้รายได้ลดลง

จากปัจจัยดังกล่าวยิ่งส่งผลกระทบต่อความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นสินทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง ขณะเดียวกันมาตรการและกฎระเบียบด้านภาษี ทั้งมาตรการ LTV และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ก็อาจมีผลต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนบางกลุ่มเช่นกัน

New project in bangkok is decrease after covid

อสังหาฯ ฟื้นตัวครึ่งปีหลัง ชี้ยังมีปัจจัยหนุนกระตุ้นตลาด

ทั้งนี้ ทิศทางการซื้อขายที่อยู่อาศัยในช่วงที่เหลือของปี 2563 น่าจะปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก จากกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศที่คาดว่าจะค่อย ๆ ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไป ขณะเดียวกันธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็ยังพอมีปัจจัยสนับสนุนให้ผู้ประกอบการสามารถนำมาใช้กระตุ้นตลาด อาทิ มาตรการการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (สิ้นสุดวันที่ 24 ธันวาคม 2563)

เมื่อประกอบกับการแข่งขันของผู้ประกอบการในการทำการตลาดด้วยการออกแคมเปญต่าง ๆ อาทิ การลดราคา การแจกของสมนาคุณ เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องปรับอากาศ หรือฟรีค่าส่วนกลาง เพื่อระบายที่อยู่อาศัยรอขายกันอย่างเข้มข้น และอัตราดอกเบี้ยในตลาดการเงินที่อยู่ในระดับต่ำ จึงอาจเป็นโอกาสสำหรับกลุ่มผู้บริโภคที่มีความพร้อมในการซื้อที่อยู่อาศัย

รู้ทัน 4 โปรโมชั่น ก่อนซื้อบ้าน-คอนโด

คาดยอดโอนที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล 140,000-145,000 หน่วย

อย่างไรก็ดี ด้วยสภาวะเศรษฐกิจในช่วงที่เหลือของปี 2563 ที่ยังไม่กลับมาฟื้นตัวอย่างมีเสถียรภาพ ส่งผลกระทบต่อการมีงานทำและรายได้ในอนาคตของประชาชน ภาวะะหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง ทำให้บรรยากาศยังไม่เป็นใจต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนในภาพรวม ซึ่งปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้ มีผลทำให้กลุ่มลูกค้าของผู้ประกอบการหดแคบลง ขณะเดียวกันกลุ่มลูกค้าที่เป็นชาวต่างชาติก็ได้รับผลกระทบจากสถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 เช่นกัน

จากปัจจัยดังกล่าว การซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2563 จึงยากที่จะหลีกเสี่ยงตัวเลขติดลบ โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย ประเมินว่าการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งปี 2563 นี้ น่าจะต่ำสุดในรอบ 11 ปี ซึ่งคาดว่าจะมีจำนวน 62,000-67,000 หน่วย หรือหดตัว 37.9%- 32.9% จากปีที่ผ่านมา ขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล น่าจะมีจำนวน 140,000-145,000 หน่วย หดตัว 29.3%-26.8% จากปีก่อน

ถอดบทเรียนอสังหาฯ อาเซียน ในยุคโควิด-19

ที่อยู่อาศัยกรุงเทพฯ และปริมณฑล รอขายสะสม 2.2 แสนหน่วย

ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีการปรับแผนการทำธุรกิจโดยหันมาทำแคมเปญการตลาดเพื่อเร่งระบายที่อยู่อาศัยรอขายสะสมในพอร์ต ซึ่งในภาพรวมจำนวนที่อยู่อาศัยสะสมรอขายในตลาดยังมีอยู่ในระดับสูง

จากรายงานของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ (AREA) พบว่า ในช่วงไตรมาส 1 ปี 2563 ที่อยู่อาศัยรอขายสะสม (ทั้งที่สร้างเสร็จและกำลังก่อสร้าง) ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล มีจำนวน 2.2 แสนหน่วย ทำให้ผู้ประกอบการระมัดระวังการลงทุน ขณะเดียวกันความเปราะบางของประเด็นกำลังซื้อผู้บริโภค ก็ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเลื่อนการเปิดโครงการใหม่ออกไป โดยในช่วง 5 เดือนแรกของปีนี้ การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ของผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลหดตัวประมาณ 34% (YoY)

ขายอสังหาฯ บนโลกออนไลน์ง่าย ๆ ด้วยกลยุทธ์ Storytelling

ผู้ประกอบการปรับแผนชะลอลงทุน ปรับสมดุลพอร์ตธุรกิจ

จากปัจจัยแวดล้อมในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยที่ยังไม่เอื้อต่อการลงทุน ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายมีการปรับลดการลงทุน โดยยังรอจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและกำลังซื้อของผู้บริโภค ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จึงมองว่า ทั้งปี 2563 นี้ การลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลอาจจะลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบหลายปี

แต่หากสถานการณ์เศรษฐกิจมีสัญญาณดีขึ้น ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเริ่มทยอยฟื้นตัว ผู้ประกอบการคงจะกลับมาพิจารณาแผนการลงทุนอีกครั้ง ทั้งนี้ คาดว่าการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2563 จะมีจำนวนประมาณ 68,000-72,000 หน่วย หดตัว 42.8%-39.5% จากปีก่อน

แม้ว่าอาจจะส่งผลกระทบในระยะสั้นต่อแนวโน้มผลประกอบการทางธุรกิจ แต่ในอีกด้านหนึ่งก็ถือเป็นการปรับสมดุลของอุปสงค์และอุปทานในตลาดอสังหาริมทรัพย์ และสินค้าในพอร์ตของผู้ประกอบการให้มีเสถียรภาพ ภายใต้สถานการณ์ที่ตลาดมีที่อยู่อาศัยรอขายสะสมเหลืออยู่จำนวนมาก

โจทย์ใหญ่ อสังหาฯ ปี 63 ยุคที่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว

House is still grow after covid

เจาะกลุ่ม Niche Market เพิ่มทางเลือกและทางรอด 

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปี 2563 ต่อเนื่องไปยังต้นปีหน้า ยังมีหลายปัจจัยที่ต้องติดตาม ทำให้ในช่วงนี้ผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายมีการบริหารจัดการความเสี่ยงเพื่อรักษาสภาพคล่องและเสถียรภาพของบริษัท อย่างการหันมาเร่งระบายสต็อกที่อยู่อาศัยรอขายในมือและลดการเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ โดยหันมาทำสินค้าแบบเจาะกลุ่มลูกค้ามากขึ้น (Niche Market) หรือการเปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาดก่อนที่จะเปิดเฟสต่อไป

นอกจากนี้ หากมองไปในระยะข้างหน้าด้วยภาวะเศรษฐกิจที่ยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้กำลังซื้อของประชาชนน่าจะยังจำกัด การเปิดตัวที่อยู่อาศัยควรสอดคล้องกับระดับความสามารถในการซื้อของผู้บริโภค รวมถึงคุณภาพของสินค้าให้ได้มาตรฐาน เนื่องจากปัจจุบันเมื่อตลาดที่อยู่อาศัยมีการแข่งขันที่สูง ผู้บริโภคมีเวลาในการค้นหาข้อมูลเปรียบเทียบระหว่างแบรนด์และมีเวลาในการที่จะพิจารณาตัดสินใจเลือกที่นานขึ้น

จับมือกับพันธมิตร คัดกรองกลุ่มลูกค้าศักยภาพ มีกำลังซื้อ

หากมองในด้านของการแข่งขันในตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังคงมีความรุนแรงจากการที่ผู้ประกอบการหลายรายต่างจัดแคมเปญโปรโมชั่นพิเศษเพื่อเจาะตลาดกลุ่มผู้บริโภคที่มีแผนที่จะซื้อที่อยู่อาศัยในปีนี้ ซึ่งจากสภาวะเศษฐกิจ ณ ขณะนี้ การเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อค่อนข้างมีความท้าทาย

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการอาจจับมือกับพันธมิตรคู่ค้า โดยการนำเสนอสิทธิประโยชน์พิเศษให้กับพนักงานของคู่ค้า ซึ่งจะช่วยผู้ประกอบการให้สามารถคัดกรองกลุ่มลูกค้าที่มีศักยภาพ เนื่องจากเป็นกลุ่มที่มีรายได้ประจำและค่อนข้างมั่นคง

แม้ว่าในช่วงนี้จะเป็นจังหวะที่ดีของผู้บริโภคที่มีศักยภาพและมีความต้องการในการซื้อที่อยู่อาศัย จากโปรโมชั่นพิเศษจากผู้ประกอบการ อัตราดอกเบี้ยที่อยู่ในระดับต่ำ และมาตรการลดค่าธรรมเนียมการทำธุรกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท แต่ผู้ซื้อเองก็ควรที่จะทำการตัดสินใจเลือกโครงการอย่างรอบคอบ โดยคำนึงถึงเงื่อนไขของโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่ผู้ประกอบการนำเสนอ รวมถึงความสามารถในการผ่อนชำระและฐานะการเงินของตนเป็นสำคัญ